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內容來自sina新聞

地產泡沫是由什麼材質構成的



第四屆財新峰會現場

  新浪樂居深度報道記者 @餘舒虹/文

  關於房地產的議題是每一個財經論壇上的焦點,更何況出席者是香港恒隆地產主席陳啟宗、獨立經濟學傢謝國忠、幾大投行首席經濟學傢等房地產界最具重量級的人物。樂居深度報道匯總》》

  在財新傳媒總編輯胡舒立的主持下,七位嘉賓按照房地產商、研究機構以及投資界的座次坐定。然後,胡舒立拋出瞭一個具有火藥味的話題--房地產泡沫。

  這顯然是經過精心設計的。在對比過上海與香港樓市之後,陳啟宗一貫堅持"上海房地產沒有泡沫,若說內地樓市有泡沫,那隻能說泡沫不在房價,而在股市"。而與其坐在相對陣營的謝國忠一貫堅持著他的"唱空"論調,成為泡沫論的典型代表。

  "中國的住宅房地產還是相當便宜的,上海最好的房地產和香港相比,不過是香港的三分之一",第一個發言的陳啟宗首先表明瞭態度。接下來,謝國忠從胡舒立手中接過話筒,他說:"中國很多城市掛著'為人民服務'的標語,我覺得應該換成'上帝啊,再給我一個泡沫吧'。"

  然而,這場論壇並沒有按照激辯的節奏進行下去。泡沫論支持者與反對者之間,更為主流的是客觀調和者,擲地有聲的數據與理性分析的聲音成為這場夜話最有價值的部分。

  全聯房地產商會創會會長聶梅生首先點出瞭題中之義:"什麼叫房地產泡沫,咱們怎麼衡量泡沫,這個得說清楚。"盡管國際上對於房地產泡沫的含義並未達成一致,但聶梅生認為,判斷房地產是否存在泡沫,第一要看房價是否脫離瞭國傢經濟的基本面,是否在整體經濟下行的時候逆市上升,第二要看房價是否嚴重背離瞭居民的支付能力。以此來看,聶梅生表示:"中國房地產雖未形成全局性的泡沫,但確實存在向泡沫發展的趨勢。"

  花旗銀行大中華區首席經濟學傢沈明高研究發現,住房投資占GDP的比重這一指標對於判斷泡沫具有參考價值。當日本的住房投資占GDP比重達到8%時,日本的房地產泡沫破瞭,而中國的這一數據已經達到6%-7%。因此,中國的房地產泡沫破滅是遲早的事。

  房地產區域差異化越來越明顯,是今年房地產走勢的一大特點。摩根大通銀行中國首席經濟學傢朱海斌表示,今年中國一線城市房價的增幅在20%-30%,二線城市略低,為10%,三線城市在4%左右。區域性差別越來越凸顯時,個別城市的房地產泡沫實際上已經破瞭,像鄂爾多斯、溫州這樣的城市,房價差不多已經折半。

  "一線城市市場需求的活躍程度比較好;二線城市要分,像沈陽、西安、長沙這樣的城市價格上買屋貸款二胎年息借貸增貸轉貸不去,它的量很大,還有一些二線城市供求的平衡比也很好;隨著城鎮化的發展、政策的引導,四五線城市可能會迎來機會",首創集團董事長劉曉光說。

  十年宏觀調控,政府一共出瞭70個調控文件,平均一年7個,並且都是各個部委出的,力度非常強。如果說這十年政府一件事沒幹,有意向把房價往上抬,聶梅生並不同意這個觀2胎房貸是什麼年息點,她認為至少有一件事是正面的,就是終於搞明白瞭保障房的事情必須由政府來管,政府歸政府,市場歸市場。

  2011年是中國賣地賣的最瘋的一年,開發商花瞭1.1萬億買地,政府花瞭3萬億,一共4萬多億,結果是銀行通過土地抵押放出的貸款高達4.8萬億。十年調控造成瞭一個巨大的問題,就是形成瞭中國特殊的土地金融,實際上綁定瞭一個鐵三角,並且這是無解的。"為什麼房地產大到不能倒,4萬多億有土地證抵著,如果土地不再漲瞭,馬上銀行就會出問題。等於面和油和在一起瞭,根本分不開。"聶梅生說。

  "中國的房地產泡沫一個是皮厚,一個是泡沫更大,萬一破瞭後果是很嚴重的",沈明高說。從政府的角度來講,就是要想辦法減少經濟對房地產的依賴,減少土地金融造成系統性風險的可能性。如果我們越早做,那麼平穩著陸的可能性就越大,越晚做硬著陸的可能就越大。

  除瞭土地財政,朱海斌認為中國的房地產泡沫還有一個跟其它國傢共性的問題,就是我們的貨幣政策一直非常多,包括最近一輪泡沫形成的速度加快,2009年以後中國的信貸增長,除瞭2011年以外其它都是高於GDP的增長,貨幣政策也是長期支持這個泡沫的主要原因。因此要在貨幣信貸政策上要做一個調整。

  對普通人來說,房地產泡沫會不會破裂,歸根結底影響的是自己的購房決策。論壇提問環節,當一位80後購房者稱自己不知道未來該不該買房,中國哪些城市有上漲空間和投資機會時,除瞭謝國忠堅持"千萬不要去買房子"之外,其他嘉賓都給出瞭近乎一致的意見。陳啟宗說:"越貴的地方你越要買,但絕對不要到五線城市去買。"沈明高認為:"自己住的房子是可以考慮買的,任何情況下,你隻要考慮一點,就是流動性不要出問題,我覺得可以買。"

  "房子不管是在哪,有多值錢,如果不變現,隻是在漲價,自己通貨膨脹自己。就好比吃一斤肉,過去是4塊錢一斤,現在是20塊錢一斤,是一件事兒。"胡舒立總結說。

樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/11072546715.shtml

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